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上海某商业地产项目招商策划方案.gbp

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某项目商业招商方案

一、商业概况

某项目2层为L形沿街商业区,商业总建面约占10161.92㎡,地下室23498.97㎡,框架剪力墙结构,主要柱距6.3——8米,层高4.2米。

二、商业缺口

中大型超市(500——1000㎡)、特色餐饮(500㎡)、医疗门诊(300㎡)、银行(500㎡)、家居装饰等配套性商业服务。

本项目商业处在一个优良的竞争格局中,地理位置优越、规模大、集中化创业招商方案,交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。

三、商业定位

3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心,打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。

四、租售价格定位

项目名称

周边项目

开发商

租售价格

报价7000元/㎡,实际成交价6000元/㎡左右

经营业态

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一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材

项目优势

靠开发区管委会,餐饮比较活跃创业招商方案,小区生活配套比较成熟。

项目劣势

商业没有形成气候,招商情况不佳

项目名称

周边项目

项目地点

开发商

租售价格

1-8号楼安置区门面约3000㎡只租不售,每平方租35元/㎡,实际租价15元;9-17号楼5000㎡最低售10000元/㎡,实际成交价8000元/㎡

经营业态

现有部分做建材的小店面

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项目优势

项目体量大,商业氛围浓厚

项目劣势

入住率不高

根据周边同等项目比较:

本项目商业租金定位

一层:30元/㎡

/月

二层:20元/㎡/月

负一层:10元/㎡/月

备注:以上为实际成交价,按建筑面积计算。

本项目商业售价定位

一层:均价6500元/㎡

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二层:均价4000元/㎡

五、招商对象及招商策略

1、招商对象

负一层:

物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务

一层:

银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务

二层:

美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公

2、招商策略

总策略走出去、请进来,建立直复式的招商网络,以流动招商为主、现场招商为辅。

Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好,可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传,直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化,则目标商家会有一定量地扩大,但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的,此时加大人力和出行频率便可应付。

先推二层商业,招租不低于80%,先租后售,方便价格提升,同时物有所值、物超所值,其二,销售周期缩短。

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一层商业招租不超过20%,主要为超市、银行、医疗门诊,其他80%为销售,快速回笼资金,20%已租为开发商自己持有,抵押贷款。

负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。

目前,开发区商业氛围没形成气候,商业价值提升不了,所以,为了实现利润最大化、商业价值的提升,建议第一年以招商为主,第二年招商率达到80%,可以在银行抵押贷款,回笼资金。

再以产权式返祖形式出售,商业的价值比现在更好,同时更容易出售。

六、招商媒体策略

1、媒体选择Ø

适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点,我们将根据各大媒体的优劣分析,针对每个推广阶段的目标,制订最适当媒体组合策略。

2、各大媒体的优点、缺点分析:

①报纸:灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强,转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。

②电视:传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强

制作费用昂贵;受播映时间限制,需一定的时间连续,才能出效果,观众可选择性差。

③DM直投(晋盛传媒):读者针对性强;灵活性好;同一媒体内无竞争对手,个性化强;费用低。

④广播:当地接受性好;费用较低

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仅有听觉效果;宣传短暂;听众零星分散。

⑤户外广告:灵活性好;保留时间长

受众分散,针对性差。

⑥杂志

读者选择性强;制作质量好;读者阅读时间长;保留期长;转稼阅读率高

发行量不大,受众面相对为小。

建议本项目在十堰、郧县方面的推广,以报广、夹报、DM直投为主,辅以POP、户外广告等,具体的推广可根据情况灵活把握。

3、媒体组合Ø

组合原则:立体交叉组合,视觉感染:报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击;

听觉感染:与商户面对面的沟通交流;理念感染:本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。

长短期效应组合,报纸的时效较短,POP、广告牌时效较长,在推广前期注重长期即时效应媒体应用(如户外广告和DM直投),有助于树立深刻的品牌形象;中后期偏重短期时效宣传(如报纸广告),敦促商家的进驻。

七、招商物料准备

1、招商手册/单页

2、租赁协议、销售协议

3、商业平面布局图

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