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南京,一座只有“板块”没有“环”的城市

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前言:

最近一周一直在做市调,回到家基本都八九点了,所以其实码字的时间很少。上周只写了这一篇,一篇写7天。因为相对整理的比较系统,所以篇幅比较长,一篇抵过去两篇。上周增加了一倍的关注者,非常感谢各位小伙伴的支持。

你们的关注跟转发是对我最大的支持。

今天总体聊聊南京的板块。

1圈层与新城

城市的的结构有两种类型。

一种是有“环”的,如北京、上海、成都。

都有一环二环三环、或者内环、中环、外环。每个“环”就是城市内部结构天然的分界线。

另一种是没有环的。如深圳、杭州。这类城市,要么地少,要么人少。

“环”是怎么形成的?

一般来说,“环”是一个城市“摊大饼”式扩张的结果。

先解释一下枯燥的概念:

城市的扩张方式有两种方式,摊大饼跟新城。

1)摊大饼

一个城市的人口多到一定程度,一定会围绕一个中心自发的向周围扩张。比如说北京围绕紫禁城、南京围绕新街口、上海围绕人民广场等。这是效率最高的一种扩张方式。可以称之为“自然生长”。

人口跟城市面积扩张到一定程度,就必然会引发交通问题。

这时候,就需要用围绕城中心的快速通道来打通外围的区域。而随着城市继续向四周“生长”,就需要更大的环线来连接更外围的区域。

发展到后来,甚至连地铁都有环线。

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环线是城市土地跟人口自然扩张的必然结果。

2)新城

新城,其实是卫星城玩法的某种变通。本质就是在本城市土地范围内的卫星城。

卫星城的发展一般会经历三个阶段:睡城(如燕郊)、有一定自主产业(如惠州)、一体化(如广州佛山)。

现在的常做的是通过行政规划南京创业园招商,直接把主城的一部分产业安置在卫星城(新城),分流主城人口。同时配套大学城、产业园、创业园、物流园、金融中心、科创中心等等。给该片区提供就业。

卫星城一般都是远离主城区。在卫星城成熟后,自然而然,主城跟卫星城中间的走廊地带也会逐渐被带动成熟。这是一个市场自发的过程,也是对财政资金利用效率最高的方法。

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综上,“环线”是市场经济发展自发形成的,而“新城“是通过行政规划引导形成的。

同时,这两种扩张方式是可以同时存在的。凡是把它们当做对立面来分析的,全都需要好好检讨。

2南京模式

南京呢?

南京也一样,两种都有。

90年代,南京的主城是以新街口为中心的城墙内。

2000年-2014年,内环线逐渐贯通,并且内环逐渐融入为主城的一部分。

2015年-2018年,人们逐渐适应了居住在外环(绕城)附近。现在哪怕远到禄口也有人愿意去。禄口远吗?溧水、高淳还没说话呢。

就在四五年前,只要提到五六千的东郊小镇,多少人嗤之以鼻,那里也算南京?

可你看看它现在的房价,再对比新街口的房价。更何况东郊小镇还没有地铁,出个门还堵车的要死。

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但是,

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你能说南京是像上海一样按照环线来划分板块的吗?上海的内环就是比中环贵。 北京也是同理,三环内的价格就是比四环五环要贵。(当然他们也有内部原因,后面再具体分析。)

在2016年之前,南京主城区的房价均价2万,近郊均价1万出头。确实有环线城市的姿态。可是2016年大涨之后,主城虽然单价依然领先,但是跟近郊的价差已经在大幅度缩小了。

如果按照环线的理论来分析,你根本没办法解释这种现象。

其实在南京人的意识里,根本就没有环线的概念。他们只会说,哦江宁啊、仙林、江北啊。并不会提到内环、绕城还是城墙内。

南京的模式,从2000年后开始,就已经进入了新城模式。

这种政府引导的城市扩张,早已不再是自然生长的圈层生长。

3十年造新城

1.河西

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东富西贵,河西也并非一开始就贵的吓人。

河西的开发历史很久。

早在2001年,河西典雅居只卖到800元/㎡。南京均价2900元。当时的南京人是不认可河西的。那时候没有奥体、没有河西南,也没有江心洲,出了江东门就是农村。南京人对河西的印象就是:公交车都不到,以前都是坟地。

转折点在2004年。万科、仁恒等品牌进驻河西。江南八区均价4890元,仁恒翠竹园开盘价5600元。

从此河西的楼盘定位越来越高端。

2009年全市均价7071元,豪宅仁恒江湾城开盘价17000元。

2018年,如今河西已经鲜有低于4万的楼盘了。

现在的河西,有着高大上的金融中心、充满设计感的大剧院、平整的马路以及永远吃不到早饭的烦恼。

而且,未来的河西南,定位更高。将要跟江北新区核心区沿江对望,遥相呼应。

这里,是南京的新中心。

2.江宁

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江宁,以前就是郊县。

至今,在江宁土著的眼中,去逛新街口还叫“去南京”。

2000年,江宁撤县并区。从此开始轰轰烈烈的造城。

地铁一号线南延、江宁大学城建立、南京副城规划、万达入驻等利好,江宁开始了飞速发展。

江宁有两个湖,百家湖、九龙湖。

2006年的百家湖,还在促销买别墅送游艇。

而彼时的九龙湖,连学生都没多少。市区去趟大学城开车要花近一个小时。

人气?不存在的。

南京的大学毕业生、外来年轻人,其实买房只能选择江宁。因为江宁新房最多,价格最亲民。距离主城距离还能接受,到新街口也就10公里。还有地铁1号线。

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而在2015年之后,1912街区、欧尚、金轮新都会、同曦假日百货、江宁金鹰天地、景枫KINMO陆续在百家湖开业。商业汇聚度已经不比新街口差了。

2014年还刚拍地拍到方山,九龙湖的大学城也人气稀薄,可如今距离主城直线距离20公里的淳化,也已经开盘价2.6万了。

江宁,已经不再刚需。

3.仙林

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仙林也有两个湖,羊山湖、仙林湖。

过去的仙林,是大片的鱼塘,以及广袤的农田。还有一座地广人稀的仙林大学城。

仙林板块的火爆,着实让人意外。

即使有大学城加持,仙林的房价也一直不瘟不火。南大和园的房子大多数也都是大学老师在住。

2010年看似暴涨了一波,但那也是在全城都暴涨、并且2010年地铁2号线通车的情况下。

而在2010年-2015年,南京其他板块都翻天覆地旧颜换新天的时候,仙林板块涨幅并不明显。

2015年金陵中学仙林分校入驻仙林。称得上是一个大事件。

紧接着,万达茂的加入,进一步提气仙林湖。

2016年9月,仙林湖融信G58地块楼面价达到了地王般的24957元/㎡,面粉贵过面包。预估售价4万。

2017年地铁4号线开通,从金马路到仙林湖站,全都是农田。

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政府为什么会把地铁口建在毫无人烟的农田里,想想就知道。这些空地,以后都会成为摇钱树。

仙林的人气,以后还将翻番。

4.江北

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江北跟其它所有板块都不一样。

如果南京其他新区的成熟是一步一个脚印,即使新贵河西也是隐忍了好多年才迎来了翻身。

那么江北就是一瞬间。

2015年6月27日,南京江北新区正式成立,成为国家第十三个国家级新区。所有投资客第二天就带着现金去江北抢房,因为太便宜了!房号甚至炒到了50万!

如果你有心查一下国家级新区的名单,如下:

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你会发现很多很有意思的现象。

比如说,第一个国家级新区是1992年的浦东。第二个直到14年之后的2006年才在天津设立。

再比如说,从2014年-2017年,短短4年时间就设立了13个国家级新区。这段时间是哪位大人物在台上就不多说了。

真正具有含金量的,只有1992年的浦东新区一个。举全国之力在打造,中央是掏出了真金白银的,目的就是要浦东在那个特殊的时代成为展示中国的国家名片。

之后的国家级新区的批文,像发扑克牌一样。而能崛起者却很少很少。

江北新区,同样没有真金白银。但对南京来说,有个名头就足够了。毕竟南京政府的操盘技术,段位很高。2400平方公里的江北新区,足以再造一个南京城。

2017年8月,南京十三五规划出炉:

规划“十三五”期间,江北新区建设将被摆在南京改革发展战略全局的突出位置,推动城市建设由跨江发展全面转向拥江发展。

拥江发展,就是江北新区对标河西的意思。

如果还不明白拥江发展的含义,看看今天杭州的钱江新城两岸。

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后面的情况大家都知道了。江北在配套完全没有跟上的情况下,价格瞬间已经跟主城不相上下了。

4老城空心化

在这轰轰烈烈造新城的十几年中,你会发现南京创业园招商,主城逐渐沦为了配角。除了2005年通了地铁1号线,2010年通地铁2号线外。没有任何利好。

因为太成熟了。

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成熟到只能跟着均价涨,在投资收益率上打不出任何暴击。

成熟到资金完全没有任何发挥的空间。

投资地段,投资的是想象力,投资的是未来。

而老城区,没有任何想象力。

先看一下2007年金融危机前的南京各区域,溧水高淳六合我们不看。

分为这几个档次:

9000元级:鼓楼(9574)

8000元级:秦淮(7957)、下关(8261)、玄武(8477)、建邺(8197)、白下(8463)

7000元级:栖霞(7142)、雨花台(7035)

4000元级:浦口(4060)、江宁(4808)

然而到了2018年,10年后。

各区域的座次成了:

35000元级:建邺(37073)

30000元级:鼓楼(34356)、玄武(32132)、秦淮(29845)

25000元级:雨花台(27787)、栖霞(25840)、江宁(23162)

20000元级:浦口(20095)

这一年,南京的均价大约28000元。

老城区的涨幅倍数,被新城远远甩开。

老城区分布着大量的老公房。大多数都是党政机关、研究所、部队、国企事业单位的单位小区。住在这里的都是公家人。90年代,这里就是黄金地段。

但在98年房改后的商品房时代,老公房逐渐沦为配角。

不仅南京,全国都一样。

新城的房子新,有电梯,面积大,房价便宜,马路又宽,配套也齐全。

甚至我工作地点就在新城,我的工作居住都在新城。而且有了地铁后进城也方便。

更关键的是,涨幅巨大。

给我一个不选新城的理由?

追求更美好的生活是人们的本能。

老城区的土著们,也受不住诱惑纷纷投向新城。

老城逐渐空心化。

不再有资金追捧。

5上车盘

虽然土著们也纷纷投向新城,但是老城的价格依然位于第一梯队。

原因在哪里?

1.价格差

随着新城的逐渐成熟,它的单价,跟主城的单价一定会维持在一个稳定的价格差,而不是比例。

再重复一遍,

是价格差!不是比例!

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以下图为例,我们只看单价这一列:

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鼓楼跟江宁的房价,在2007年-2010年,价格差都是大约2倍,你也可以说是价格差是5千跟1万。

但是,2013年后,他们的单价差却极为稳定,始终维持在1万元左右。

这个时候,你还能用倍数来衡量两个房价么?

所以像很多大V的分析,说江宁房价2万了,鼓楼最起码应该得是江宁2倍,得是4万吧!

都是想当然的瞎喊。

鼓楼跟江宁的价差,就是1万!

我再以上海为例:

2015年上海的内——中——外环的均价是:8万——5万——3万。

2018年上海的内——中——外环的均价是:10万——8万——5万。

根本不是什么倍数关系,是价格差!

即使以后随着南京房价继续攀升,这个价差可能会略有变化,但也跟倍数没有丝毫关系!

2.最低总价约束

既然新区的生活质量远远高过老城区,为何老城区的房价依然如此坚挺?

再看一遍这张表:

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我们看面积跟总价这两列。

老三区因为都是老公房,所以面积普遍较小。这里我们以最常见的55平米为例。

新城因为商品房更多,面积相对较大。这里我们以常见刚需的90平米为例。

单价部分,取的都是当年两个板块的二手房均价。

本图表中,2007年-2013年,房屋总价,鼓楼始终高过江宁。

但是在2015年之后,江宁迅速反超鼓楼。即使单价依然低于鼓楼1万元。

这就是大面积的优势。

那做个设想,如果鼓楼均价10万,江宁8万呢?

此时,本表中,鼓楼55㎡老公房总价应为550万。江宁90㎡次新房总价应为720万。

江宁远远贵过鼓楼。

这就是今天的上海。

上海的内环,看起来单价很高,可因为面积小,总价并不高。

上海内环遍地的老公房,大部分都沦为上车盘了。

而且,上海的今天,就是南京的明天。

所以,请不要再喊什么环线价差了。

从总价来看,从来就没有什么环线。

即使一线城市也一样。

一穷二白的刚需小白要想上车,限制他们的从来不是单价,而是总价。

想上车,就只能接受老城区的老破小。

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这就是最低总价约束。

6投资

这是我目前最长的一篇文,从概念到历史到数据把南京的主要的新城板块都大致分析了一遍。

但是,如果文章的最后不能够落笔到对投资的借鉴意义上来,本文将毫无意义。

1.新城的利好

投资新城,最看重的是什么?不是一个个概念,什么南部新城、龙潭新城、燕迈新城,。一个个叫的很响亮。

没有用。

务实点,看利好。

要想富,先修路。

宽阔大马路、地铁,至少有一样。其中地铁更重要。

好学校,有就等于发钱。而且潜力巨大。

大型商超,一定要有。

龙头企业的总部、大型产业园等。建议先看淡,因为招商是一个很不确定的事情。

有这些利好,并且开始落地,才能叫尘埃落定,不然都只是忽悠人。

2.长持

对于新城来说,能够短时间爆发的,只有江北新区。从此再无第二个。

其他任何一个新城的成熟,时间都是以5-10年计。

看重流动性,选老城老破小。

看重收益率,选新城次新大。

3.看规划

南京的新区概念现在是东南西北四面开花,但是你把它们梳理一遍,你会发现在整体大方向上只有两个:

1)拥江发展

2)宁镇扬一体化

而这两个规划,其实都是要跨江的。

所以,如果跟着规划走,你的投资方向其实是很明确的:沿江走。

7南京的边界

根据现在的模样,已经能够感受的到,南京已不再是城墙内那座古迹颇多的小城。而是一座横跨长江,东至宝华、西至老山、北至二桥、南至秣陵的庞然大物!

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这个距离跨度的概念是怎样的呢?

我们对比一下上海外环的尺寸:

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以及北京五环的尺寸:

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这么大的城市尺度,南京才区区800万人,人口密度远远小于北京上海。

而且,南京的城市边界还在继续扩张!

那么南京的房价是不是虚高?还有没有前途?

作为坐拥苏中苏北以及安徽广大人口腹地的城市,作为全国唯二以“京”命名的城市,作为长三角地区及华东地区唯一的特大城市。

反正我是不敢看空蓝鲸。

张三分 2018年7月23日

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